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不動産登記における「名義の変更」【土地や建物の登記Q&A】

2008.8.14 土地建物の登記

不動産登記における「名義の変更」【土地や建物の登記Q&A】

今日のテーマは、不動産登記における「名義の変更」です。
お客様から「今度、土地の名義変更するから、登記よろしくねー。」と、電話を受けます。『仕事の依頼だ、ヤッター!ありがとうございます。』と電話器にお礼しながら、私たちはお客様にこう質問します。「ところで、名義の変更にもいろいろありますが、どのように名義が変わりますか?」


「エッ!名義変更っていろいろあるの?」とビックリするかも知れません。通常、お客様が「名義変更」という場合は、所有権移転登記を指しているのがほとんどです。つまり、売買や相続等によって「(AさんからBさんへ)登記の名義人自体が変わる。」ことを意味します。
ところが法律上「名義変更」という場合は、登記名義人表示変更登記のことを指し、現在の登記名義人について、その氏名・住所が登記記録上と一致しない場合に、これを一致させるためにおこなう登記をいいます。
例えば、土地を購入したAさんが引越しした場合、所有者のAさん自身に変更はないのですが、「登記簿上のAさんの住所(表示)を変更する。」必要があります。結婚に伴う氏名の変更や、合併に伴う会社の商号変更なども同様です。
また、登記上の住所・氏名を変更する場合でも、抵当権や根抵当権の「債務者の表示」の部分を変更する際には、(根)抵当権変更登記という他の登記になります。
分類してみると、こうなります。
1.所有権移転
  (事例)AさんがBさんから土地を購入した。
  主な必要書類 (買主A)住民票、委任状(認印) (売主B)印鑑証明書、権利証、委任状(実印)
2.登記名義人表示変更
  (事例)土地の所有者Aさんが引越して、住所が変わった。
  主な必要書類(Aさん)住民票、委任状
3.抵当権変更
  (事例)Aさんの引越により、〇〇銀行との間で設定した抵当権の債務者の住所が変わった。
  主な必要書類 (〇〇銀行)委任状 (Aさん)住民票、権利証、委任状(認印可能)
4.根抵当権変更
  (事例)Aさんの引越により、△△銀行との間で設定した根抵当権の債務者の住所が変わった。
  主な必要書類 (△△銀行)委任状 (Aさん)住民票、権利証、委任状(実印)、印鑑証明書(※注意)
 いわゆる「名義の変更」といっても、登記の内容によっては、必要書類が大きく変わります。特に債務者の表示の変更登記については、抵当権と根抵当権で印鑑証明書の有無が違いますので、注意が必要ですね。
(担当:大城 章)

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